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[精选案例] 房价涨了,官司来了……
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一年半前,顾老汉将拆迁安置获得的两套房产中的一套以2000元一平方的价格出卖给他人,可一年半后,房价飙升了一倍,顾老汉的家人以卖房不知情为由将他和买房人告上法庭,要求确认买卖协议无效。近日,这起特殊的房屋买卖案随着南通市中级法院的一纸判决尘埃落定。

  拆迁安置  顾老汉卖了一套房

  家住南通近郊通州城区的顾老汉,生有一儿一女。1989年,顾老汉以家庭的名义向当地镇政府申请建房,获得270个平方的准建手续。近几年来,随着通州城区的南移西扩,顾老汉的家被划定为开发区,列入城区拆迁改造范围。顾老汉与儿子小顾作为被拆迁人,与某拆迁有限公司签订了房屋拆迁补偿安置协议,约定顾老汉将楼房交付拆迁,顾老汉获得一次性补偿款54万余元。2008年12月,某开发公司与顾老汉签订了预约协议,约定顾老汉拆除合法面积270平方米,最高可购面积不得超过324平方米。顾老汉所选购的安置房为通州开发区某小区3号楼105号房,4号楼101号房。某开发公司同时与小顾签订了预约协议,约定小顾所选购的安置房为通州开发区某小区4号楼403室。

  2008年12月15日,也就在签订预约协议后没几天,顾老汉就将4号楼101号房及车库卖给了季某、王某夫妇,并签订了房屋买卖协议,约定顾老汉及妻子单某某将被拆迁后安置的某小区4号楼101室(面积为100.28平方米),4号楼2号车库(面积为16.66平方米)出售给季某、王某,总价格为213055元。自订立协议之日,季某、王某首付10万元,余款待交钥匙时全部付清,卖方必须协助买方办理过户手续,过户费用由双方各半承担。顾老汉在协议上签了字,并代妻子单某某在协议上签了字。季某、王某亦在协议上签了字。为稳妥起见,双方将协议进行了见证。

  房价上涨  妻儿主张买卖无效

  转眼间一年多时间过去了,到了顾老汉交房的日子。此时,通州城区的房价从一年多前的2000元上涨到4000多元。2010年7月6日,顾老汉的妻子单某某及儿子小顾、女儿顾某向法院提起诉讼,要求确认顾老汉与季某、王某签订的房屋买卖合同无效。三原告认为,1989年建造房屋属于被告顾老汉及三原告家庭共同共有,2008年12月11日,该房被拆迁并签订了安置房预约协议。2008年12月15日,被告顾老汉就安置房屋及车库擅自与第二、第三被告签订了房屋买卖协议,三原告对顾老汉的行为并不知情,房屋买卖协议中的单某某名字并不是其本人所签,不是单某某本人的真实意思表示,拆迁后安置的房屋至今尚未交付,更未分家析产并领取相关权属证书,在未明晰产权的情况下,三原告对安置的房屋仍然享有共有权。顾老汉未征得三原告同意擅自处分共有财产违反了法律规定,属无效行为。

  法庭上,顾老汉认为,房子当时以2000元一个平方出售给季某是事实,当时是自愿出售的。在法律服务做见证时,要求提供双方的身份证,我就拿了我家属单某某的身份证复印件办理的。

  被告季某、王某认为,争议的房屋不属于顾老汉子女所有,根据顾老汉与某开发公司的预约协议,本案争议的房屋是属于顾老汉,双方签订的房屋买卖合同应为有效。顾老汉的妻子单某某虽未签字,但根据相关规定,顾老汉的行为构成表见代理。

  法庭在审理中还查明,季某、王某夫妇购买顾老汉的房子是经人介绍的,而这个介绍人就是顾老汉的儿媳妇的朋友曹某。曹某在法庭上作证称,当时顾老汉的儿媳妇吴某某说家里拆迁可以拿到三套房子,想卖掉一套,卖掉一套的钱装修另外二套,请她帮帮忙,打听下有无人要买房,后季某说要买房准备以后给儿子结婚用,她就联系了吴某某,此后他们自己做了协议。

  法庭判决  房屋买卖要讲诚信

  通州法院经审理认为,被告顾老汉家的房屋因拆迁安置而得三套房屋,其中两套系以被告顾老汉个人的名义预约安置,而顾老汉又将两套房屋中的一套出售给被告季某和王某,双方签订了房屋买卖协议,交付了部分款项,该协议系双方真实意思的表示,不违反法律禁止性规定,属有效协议;对于原告诉称的,该房屋属原告及被告顾老汉共同所有,被告顾老汉擅自处分共有的房屋属无效行为,法院认为,拆迁房屋在拆迁前产权可能属被告顾老汉及其家人共有,但拆迁后,尤其是预约协议中的安置户仅为顾老汉一个人的名字,其被安置了两套住房,致使被告季某、王某有理由相信讼争的房屋系被告顾老汉个人所有。且顾老汉在出售讼争的房屋时,拿着其妻单某某的身份证,并在买卖协议上签上了单某某的名字,其行为是家事代理,被告顾老汉与其家人生活在一起,被告顾老汉出售房屋又系其儿媳介绍,在讼争房屋出售了一年半时间后,安置房刚刚交付时、房价节节攀升的情况下,三原告以不知被告顾老汉出售该房为由要求确认房屋买卖协议无效,有违诚信原则,本院不予支持。遂判决确认被告顾老汉与被告季某、王某签订的房屋买卖协议有效。

判决后,三原告不服,向南通市中级法院提起上诉。南通市中级法院于近日判决驳回上诉,维持原判。

(来自江苏省高级人民法院)

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