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业主大会议事规则
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   为维护全体业主的合法权益,规范业主大会、业主委员会议事活动,根据《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的有关规定,制定本业主大会议事规则。

第一章  业主大会

    一、业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,实行业主自治与专业化管理相结合的物业管理体制,保障物业的合理与安全使用,维护本物业管理区域的公共秩序,创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。

二、本物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

三、业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的,物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

四、业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;

但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主委员会应当在业主大会会议召开15日前,将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

五、业主大会议事可以采用以下第    种和第    种方式:

1、全体业主大会形式:物业管理区域少于或等于100户的,由全体业主直接参加业主大会,进行表决;

2、业主代表大会形式:物业管理区域超过100户的,由推荐产生的业主代表参加业主大会,进行表决;

3、书面征求意见:业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿,并签名确认。经收集汇总表决结果,形成业主大会的决定。

六、业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议每    时间

召开一次。

有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

1、    经百分之二十以上的业主提议;

2、    经拥用物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议;

3、    发生重大事件或者紧急事件需要及时处理的;

4、    其他必须召开业主大会的。

七、业主大会决定事项,应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

八、业主大会、业主委员会作出的决定,应当予以公布,对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。

第二章  业主投票权

    一、业主大会会议上的投票权数可以按以下第    种方式计算:

1、建筑面积;  2、套;  3、单元;  4、楼层;  5、幢

    选择按建筑计算投票权数的,按每    平方米为一票,余数按四舍五入计算。

    选择按套计算投票权数的,以房屋单元内独立套计算,每套一票。

    选择按房屋单元、楼层、幢的其中一种形态单位计算投票权数的,由单位中的业主推选代表行使投票权数。

    二、同一物业管理区域内两类以上物业,如出现住宅物业选择按套、单元、楼层、幢的其中一种形态单位计算投票权数的,可以以其他非住宅物业总建筑面积除以住宅物业投票权数单位的平均面积,计算出等额投票权数,余数按四舍五入计算。

    三、业主大会会议上投票权数单位的具体选择确定,由业主大会筹备组或业主委员会根据物业管理区域的具体情况,在业主大会召开15日前,以书面公告或其他形式征询意见;如有1/2以上投票权业主持反对意见的,应当重新选择投票权数单位。

四、业主在首次业主大会会议上投票权数的确认,凡已办理房屋产权证的,按产权证记载确认;未办理房屋产权证或者竣工但尚未交给物业买受人、或者尚未出售的,按建设单位向房产管理部门现售商品房备案确认。

五、业主或业主代表应当亲自参加业主大会,积极行使自己的权利。业主或业主代表因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代表人参加。

同一物业业主超过一人的,物业共有人应当推选一个业主参加大会会议,并参与投票及选举活动。

第三章 表决程序

一、业主大会采用以下第    种形式征求、回收业主意见,进行表决:

1、设投票箱:在物业管理区域内设投票箱,由业主或业主代表将意见投入投票箱内,经业主大会统计汇总;

2、设专人派发、回收意见:由业主委员会或者业主大会筹备组组织有关人员逐户派发、回收业主意见,经业主大会统计汇总。

二、已送达给业主的业主大会议事内容以及相关选票,业主在规定的时间内不返馈意见或不提出赞同、反对、弃权意见,视为没有不同意见,认同业主大会议事内容。

    三、如果决定选择业主代表大会作为业主大会会议的形式,业主代表的产生必须由其所代表的持有1/2以上投票权的业主通过,采用以下第    种形式,收集、反映所代表业主的意愿,参加业主大会行使投票权:

    1、业主代表在参加业主大会会议3日前,就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见,需投票表决的,业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映;

    2、业主代表在参加业主大会会议3日前,就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见,需投票表决的,业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,根据持有1/2以上投票权的业主的意见,在业主大会投标时行使投票权,其表决的投票权是其所代表业主投票权的总和;

    3、业主代表在参加业主大会时,代表业主提出议案,反映所代表业主的意愿,需投票表决的行使所代表业主的全部投票权。

第四章  业主委员会

一、    业主委员会由业主大会选举产生,是业主大会的执行机构。

二、    执行业主大会赋予的其他职责:

                                                                     

                                                                     

                                                                     

                                                                     

                                                                     

三、业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数,其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年,可以连选连任。

四、业主委员会通过选举产生主任一名和副主任      名。业主委员会会议每      召开一次,由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。会议表决时,每位委员有一票表决权。若表决中出现赞同票与反对票相同的情况时,会议主持人有一票决定票。

    五、业主委员会委员应符合下列条例:

1、    本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

2、    遵守国家有关法律、法规;

3、    遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;

4、    热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

5、    具有一定组织能力;

6、    具备必要的工作时间。

六、业主委员会委员会有下列情形之一的,经业主大会会议通过,其业主委员会委员资格终止:

1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

2、无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

3、因疾病等原因丧失履行职责能力的;

4、有犯罪行为的;

5、以书面形式向业主大会提出辞呈的;

6、拒不履行业主义务的;

7、其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第五章  其他事项

    一、业主大会选举产生的业主委员会,自选举产生之日起三十日内,持业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员名单等材料到所在地物业管理行政主管部门备案,其选举产生之日为成立日期。

二、业主委员会依照业主大会的决定或所在地物业管理行政主管部门的决定终止或解散。

三、业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担,可以从共用部位、共用设施设备的经营收益中列支      元。经费开支包括:业主大会、业主委员会会议开支、有关人员报酬、必要的日常办公等费用。经费收支帐目由业主委员会负责管理,可委托物业管理企业代理,业主委员会应当制定年度财务预算、决算方案,报业主大会审议,并应该以书面形式将年度财务预算、决算方案和经费收支帐目于业主大会会议结束后7日内在物业管理区域内公告,接受业主的质询。

四、本议事规则经业主大会通过后生效。
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